绿色低碳

　　坐落于上海北外滩的上海中远海运所属海运大楼跨越近30年，既是承载航运记忆的“功勋者”，也是书写行业标准的“革新者”。日前，该大楼项目以96.5分的优异成绩远超90分的铂金级认证基准线，荣获BOMA（国际建筑业主与管理者协会）BEST 4.1铂金级认证。这一成果既标志着海运大楼成为中国首个具备BOMA BEST 4.1铂金级认证的商业楼宇项目，也意味着其正式跻身全球高性能可持续建筑领域2%的“金字塔尖”行列。

　　扉页　一栋老楼的新使命

　　1997年7月1日，中国海运（集团）总公司在上海东大名路700号“鸣笛启航”。这幢大楼里，藏着太多中远海运人的岁月故事，也见证了原中海集团在改革开放浪潮中的崛起与变迁，是承载集团历史记忆的“功勋建筑”。时光流转至2019年，为响应黄浦江沿岸天际线规划及绿色节能理念，海运大楼也随之启动改扩建：主楼从18层增至24层，建筑高度达99.8米，成为北外滩区域的标志性航运建筑。

　　硬件改造完成的喜悦背后，一道难题却悄然浮现：软件层面的运营管理该如何突破，若只停留在“外观焕新”，老楼的价值如何匹配集团的发展质量？

　　“一流的航运企业需要一流的企业管理，也需要与国际接轨的资产管理能力！”——这样的想法戳中了每个上海中远海运人的心。经过反复讨论，公司上下最终达成共识：海运大楼的转型不能只做“表面文章”，必须突破“管理瓶颈”，必须从“空间运营”转向“价值创造”，而破局的关键就是对标国际顶尖管理标准。

　　“真正的价值提升在于运营管理的软件革新。”当这个理念成为共识，公司随即成立海运资产BOMA认证项目工作团队（以下简称团队）。BOMA BEST认证以“提升商业地产运营管理水平、确保物业资产保值增值”为核心的国际标准体系，像一把“金钥匙”——它不仅涵盖减碳、减废、节水、无障碍、健康、韧性六大领域，更强调“可持续运营”，恰好契合海运大楼“既要当下好，更要长远优”的转型需求。

　　第一次拿到BOMA BEST的147项认证清单时，团队所有人顿感“压力山大”：从全英文的HUB平台录入到每一项设施的预防性维护，每一步都是对传统管理模式的颠覆。但“作为中央企业，要敢于啃硬骨头”。2024年5月16日，上海中远海运正式成为BOMA中国白金会员，为后续认证工作拉开序幕，标志着海运大楼的“新使命”正式确立——不仅要完成认证，更要成为中国既有建筑绿色转型的“标杆”，为集团乃至行业提供可复制的“资产管理方案”。

　　基石　党建领航的力量

　　以“扁担精神”聚改革之志。在BOMA认证攻坚路上，公司党委赋予“小扁担精神”新内涵——让一人挑“扁担”升级为一群“扁担人”。公司党委下发了“党旗领航再启征程，决胜BOMA BEST申请认证——致全体党员干部的冲锋号角”倡议书，下属海运资产公司6个党支部42名党员、入党积极分子及青年员工第一时间递交“请战书”——“冲锋在前”“带头学习BOMA标准”的承诺力透纸背。在海运大楼13楼电子大屏上，“BOMA　认证冲刺倒计时”每天更新，红色的数字像一面旗帜提醒着所有人“攻坚正当时”。

　　以“能力提升”破认证之难。面对BOMA认证147项复杂标准，公司党委以党建为纽带，构建多层次学习体系。一是组织对标学习。赴BOMA认证项目广州IFC、上海中心、上海白玉兰广场、国投大厦、北京泰康大厦、远洋地产等标杆项目学习，按BOMA六大领域标准开展全面自检，形成贴合自身的认证路径。二是开展专业培训。组织团队完成KPS知识画像测试；公司2人获BBSP可持续发展专业经理人认证，1人获CMCPI专业经理人资格认证；完成10项企业内训课程，覆盖公司、业主方及供应商共570人次。三是强化全员学习。开展BOMA BEST认证应知应会书面知识摸底测试，形成“人人知BOMA、人人重BOMA”的良好氛围。

　　以“体系保障”固转型之基。为让BOMA标准真正融入管理理念与行动，公司党委从组织架构、制度建设、硬件设施三方面发力，构建起“适配认证、支撑转型”的长效机制。一是组织架构“破旧立新”。增设了新功能的智数部/技术应用部、市场开发部、工程管理部、运营品质部等新部门，从战略层面重塑组织架构，并实行资产总部直管各项目运营中心、职能部门监督指导的高效扁平管理模式，将BOMA体系理念中核心原则充分融入日常管理。二是制度体系“建章立制”。发布《公司物业标准化管理手册》，涵盖6大类71条细项，建立预防性维护计划、大楼综合应急预案等管理台账近200份。三是硬件设施“焕新适配”。完成垃圾房、保洁药剂分配室的改造；对机房设施设备、地坪进行优化升级，建立设备全生命周期台账。

　　标杆　数字里的传承与突破

　　单位面积能耗53.70kWh/m²，较国标约束值低44.8%；

　　人均用电量同比下降15%；

　　人均用水量同比下降16.99%；

　　室内空气质量符合国际标准；

　　废弃物同比下降27.67%，转化率提升了10.5%；

　　大楼卫生间年减垃圾袋75%。

　　从单位面积能耗的显著下降到人均用水量的持续优化，从室内空气的清新流转到废弃物的循环再生——这栋近30年的老大楼以六大领域的系统性突破，交出了一份“有力度、有温度、有深度”的绿色答卷，既延续了中远海运人“精益求精”的理念，更以国际标准重塑了既有建筑的可持续生命力。

　　（一）能源管理：从经验调控到智慧赋能

　　一是照明系统的“智能革命”。放弃“长明灯”的传统模式，完成公区及自用楼层智能照明系统改造，将灯光控制与BA系统、客户端/APP对接，公共区域实现“人走灯灭、人来灯开”，杜绝无效能耗；独立办公区采用场景控制、人感控制、恒照度控制三种模式，实现“按需开关、动态调光”，让灯光始终贴合人体舒适度。共完成大楼60多个房间灯光改造、更换智能感应灯具542套。改造后，人均用电量下降29%。

　　二是设备管控的“数字跃迁”。打造设施设备数字化管理平台，通过BIM技术及传感器数据实现数字孪生，对主要设备系统实施全天候智能监控；对暖通中央空调系统实行智能调控及分时段能源管控，人工智能制定空调运行策略，平衡绿色低碳与客户体验。

　　三是外围结构的“节能升级”。聚焦“源头控耗”，对大楼幕墙缺陷对照整改，提升密闭性以减少冷热损失；在顶部采光井、外围阳台玻璃张贴隔热膜，屋面铺设高反射保温材料。改造后夏季空调制冷负荷下降10~20% 、玻璃表面温度降至45~50℃，辐射热传递减少25%。

　　（二）水资源管理：从粗放使用到高效利用

　　更换低流量节水设备94处，使用低于每分钟5.7升流量水龙头设备比例超过60%；全面更换远程智能水表电表，跟踪用水用电数据；安装智能灌溉系统，通过传感器识别天气、土壤湿润度判断灌溉需求，利用雨水回收系统制作中水浇灌绿化。通过上述措施，能源审计报告显示，大楼单位面积能耗（85.8kwh/㎡），较《民用建筑能耗标准》办公建筑能耗约束值（97.2kwh/㎡）低11%，优于上海市同类办公建筑平均水平；海运大楼通过北美“能源之星”在线评估平台测评获得91分。

　　同时，专业水评估报告显示，2024年海运大楼年平均用水量指标（0.0337m³/㎡），低于《上海市用水定额（试行）》规定标准。今年1-8月，大楼新增常驻办公112人，人均用水量同比下降超20%。公司还委托中国船级社质量认证有限公司提供2024年度温室气体核查服务，获得IAF、CNAS认可的温室气体核查证书。

　　（三）室内空气质量：从被动维护到主动保障

　　一是在完善管理制度上，规范空气质量管控全流程，发起全楼禁烟要求并设立指定吸烟点，通过张贴控烟标识、召开客户沟通会等引导全员遵守；在吸烟问题突出楼层的卫生间安装吸烟报警器，在后勤通道安装具有高温监测功能的红外摄像机，目前已完全解决楼内吸烟问题。

　　二是在升级硬件设施上，对大楼新风机进行改造并更换F8等级以上过滤器，确保设备高效运行；对空调、新风系统定期开展全面目视检测，及时排查解决风道积尘、滤网堵塞等问题；依托设施设备平台在全楼安装空气质量传感器，实时监测数据并在公共区域信息大屏展示。

　　三是在强化施工管理上，精细化管理二装施工，对施工场地空调新风口进行封闭保护，减少施工扬尘影响。

　　（四）废弃物管理：从末端处置到全链循环

　　一是制度先行定标准，编制涵盖15项操作规范、13类场景标准的绿色清洁SOP文件，严格执行“5色抹布3色拖把”区分使用规范，在卫生间等公共区域张贴清洁指数标识，确保管理“有章可循、有标可依”。

　　二是源头减量降消耗，发布《无外卖工作日倡议书》《无纸化倡议》，调动租户参与环保行动积极性；试点将茶水间和卫生间的大垃圾桶更换为小垃圾桶，相应调整垃圾袋尺寸，预计年垃圾袋使用量减少75%。

　　三是循环利用提价值，实施《二手桌椅回收与循环利用计划》和《旧电视机回收与循环利用计划》，对13层旧电视机和2层二手桌椅进行回收再利用，实现“变废为宝”。

　　四是设施升级强保障，垃圾房新增专业分拣台、称重设备、紫外线消毒设备；设立药剂房并将不同类型保洁药剂分类存放，明确有效期及GHS标签、配备MSDS报告，清洁用具区别清洗防止二次污染。

　　今年上半年第三方审计显示，大楼废弃物总量较2024年同期减少27.67%，废弃物转化率78.5%，较去年提升10.5%，阶段性成果显著。同时探索垃圾源头减量技术，将厨余垃圾转换技改项目列入后续投资计划，依靠微生物高温好氧堆肥方法，将食堂湿垃圾快速降解形成有机肥用于草地土壤改良。

　　（五）无障碍管理：从设施适配到全龄友好

　　一是优化物理空间，大堂门口设无障碍专用车位，正门入口及通往电梯厅的手动推拉门升级为自动感应门；一层公共卫生间升级为无障碍卫生间，增设无性别卫生间；三层增设母婴室并配备婴儿护理台。

　　二是提升人文关怀，在公共区域增设当地艺术家艺术作品，增强楼宇艺术人文氛围；创新推出“女性关怀应急服务”，在全楼女性卫生间配备女性关怀用品盒。

　　三是推动租户协同机制，始终将客户需求放在重要位置，成立租户委员会，多次组织“红色徒步”、DeepSeek办公应用培训、AED急救培训等活动，邀请楼宇广大租户参与；建立“10分钟响应机制”，实施每半年度客户满意度回访，租户满意度达96%，切实传递“温度+深度”服务理念。

　　四是强化服务保障，针对前台、安保等一线岗位人员开展专项培训，确保能为特殊群体提供从专属通道进入到卫生间使用的全流程支持，实现从“设施无障碍”向“服务无障碍”跨越。

　　管理团队在自主开展无障碍设施内部评估基础上，携手中国船级社对大楼内部无障碍设备设施进行全方位评估，进一步提出了动线优化方案、智慧辅助设备适配、应急预案完善措施等专业改进方案，为持续打造“零障碍通行、全龄友好”的空间体验奠定基础。

　　（六）韧性与安全管理：从风险防控到长远韧性

　　一是开展气象风险评估，与上海市节能减排中心合作，结合BOMA BEST官方认可的气候风险管理流程，对海运大楼开展未来气候灾害识别工作，通过对台风、暴雨、大风、高温、低温、雷电、雪灾、冰雹和大雾等9种气象灾害的历史数据调查和风险评估，提出当前可采取的措施及未来持续强化、升级的建议。

　　二是强化应急准备工作，根据气象风险评估报告开展多项应急准备，对大楼外立面实施加固处理，梳理各关键设备系统的应急处置流程，主动邀请客户共同参与每年两次消防演习，严格要求员工佩戴PPE（个体防护装备）等。

　　三是注重生态保护，大楼内外绿化严格遵循本土化原则，全部选用本土植物，特别挑选大量对本地传粉者友好的开花植物；为避免鸟类碰撞，在二至四楼玻璃张贴镭射反光贴；布置人工鸟巢，实现“楼宇与自然共生”的生态图景。

　　从能源的智慧管控到生态的和谐共生，从健康的空气保障到包容的无障碍服务，海运大楼以六大领域的系统性突破，不仅实现了“数字上的跨越”，更构建了“可复制、可持续”的管理体系。

　　续篇　从一栋楼到一个生态

　　“海运大楼的经验，能不能复制到其他楼宇？”当BOMA BEST 4.1铂金级认证证书落地后，公司党委没有停留在“单点突破”的喜悦中，而是第一时间思考“如何让‘700号’的经验成为更多楼宇的‘转型密钥’”，开启从“一栋楼的标杆”到“一个生态的构建”的新征程。

　　让“700号答卷”成为可复制样板。锚定“标杆辐射”的新目标，上海中远海运党委第一时间召开“党建领航，对标启航”联学共建活动。海运资产党委作为“先行者”，系统分享BOMA认证全流程经验，所属各项目党组织带着“自家项目的转型难题”深度参与讨论，推动“标杆的辐射效应”从理念走向实践。许多建成超过十年的既有建筑面临着和海运大楼类似的“转型困境”——硬件老化、管理模式传统、资产价值难以提升。海运大楼的“答卷”不会只停留在“700号”这一栋大楼，而是要成为“可复制、可推广模板”，为集团内的其他存量物业资产提供借鉴，以专业引领构建“行业标杆”。

　　从“单一资产管理”向“科技驱动型资产价值生态践行者”转型。BOMA认证带给上海中远海运的，不仅是“一张铂金证书”，更是打破传统物业困局的“转型之路”，向“科技驱动型资产价值生态践行者”转型，实现从单一资产保值增值向全产业链价值创造的跨越式转变。传统物业行业面临人力与设备维护成本高、客户投诉率高，服务效率提升缓慢等多重挑战，陷入“低价竞争-服务同质化-品牌贬值”循环。推进转型、以数字化升级为抓手，是应对危机、抢占先机的关键。融合BOMA BEST标准，构建“理念+场景+技术”创新范式，推动向科技型服务集成商转型，可以实现从“汗水型服务”到“智慧型赋能”的质变。

　　“我们不仅要做‘标杆’，还要做‘导师’，为行业的绿色发展贡献央企力量。”在“生态”的版图里，还有“社会责任”的重要一笔。作为国资央企，上海中远海运将始终牢记“国之大者”，在推动资产增值的同时，积极履行社会责任，紧跟集团改革步伐，实现资产管理专业化规模化；继续培养BOMA国际认证专业人才，为行业发展贡献力量。

　　30年前，建设者们筑起了海运大楼；30年后，中远海运人为这栋大楼注入“数字智能、绿色低碳”的灵魂。实践证明，绿色转型是价值源泉，是所有人的机遇。未来，上海中远海运将积极主动地把“点上的经验”转化为“面上的成效”，全面提升资产价值的卓越经营能力，为集团建设世界一流航运科技企业作出新的更大贡献。