工作思考

　　当前，国有企业在仓储物流领域的资产证券化（REITs）已成为推动企业转型升级、优化资本结构、提升国际竞争力的重要手段。本文深入分析了当前国有企业在仓储物流项目中面临的挑战与机遇，并探讨了资产证券化在其中所扮演的角色及其带来的效益。值得一提的是，文章以中远海运集团为例，就国有企业如何利用资产证券化这一金融工具，加快发展现代流通体系，构建全球数字化供应链服务生态，为推动“一带一路”高质量发展贡献力量提出了自己的见解。

　　近年来，地缘冲突加剧，国际供应链运行不畅频发，全球通胀高位运行，世界经济复苏脆弱乏力，全球政治局势呈现出复杂性、严峻性和不确定性。但是中国经济韧性强、潜力足、回旋余地广，整体基本面长期向好。根据党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，我国将在2035年实现构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。为落实党中央决策部署，应对国际政治经济形势深刻变化，中远海运集团正以航运、港口、物流为核心产业，聚焦数智赋能、绿色低碳，全力构建“航运+港口+物流”的一体化服务体系，加快国内外现代高效物流仓储设施的建设及布局，快速完善全球供应链网络。

　　一、仓储物流项目的现状与挑战

　　当前我国物流仓储设施类型以普通仓为主，具有现代化水平的高标仓占比较低。根据戴德梁行及物联云仓数据统计，截至2023年末，我国通用仓库总面积为4.12亿平方米，其中普通仓面积约为2.82亿平方米，占比68.45%，高标仓面积约为1.30亿平方米，占比31.55%。然而，普通仓经营粗放、集约化程度低，在全球经济飞速发展的情况下，已无法满足仓储物流市场向定制化、高标准转型的需求，投资价值较低；高标仓区位条件优越，空间利用率及自动化水平高，根据中国仓储协会数据，高标仓存货周转天数可以降至传统普通仓的10%，搜索清点货物时间最低可降至传统人工方式的5%，库存SKU（最小存货单位）可达普通仓的10倍，近年来备受市场青睐。此外，我国将在2035年实现构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，产业升级和转型需要现代化、高效的高标准仓储物流设施作为支撑，再次提升了高标仓的投资需求，2018年至2023年期间，我国高标仓存量复合增长率约为19.43%，处于供不应求的状态。

　　近年来，中远海运集团在国内外供应链全链投资、完善全球供应链网络布局方面均走在全球行业前沿。然而，在加快国内国际交通枢纽布局时，尤其是境外高标仓的投资时，国有企业也面临很多困难，主要有以下几个方面：

　　一是当前政治形势复杂，国有企业在境外进行固定资产投资时存在一定政治风险。二是国有上市公司仍需兼顾股东和投资者收益。三是国有企业有财务指标考核要求，高标仓建设投入成本高、回收周期长，对国有企业的财务能力及指标考核有较大压力。四是国有企业在进行境外投资时，还需考虑国家、企业形象及品牌影响力。

　　如何在完成国家、集团全球布局的战略需求，快速推动全球各主要交通枢纽高标仓的建设的同时，最大程度避免政治风险、提高股东收益及企业财务能力，提升企业形象，对国有企业在专业领域的运营管理能力和资本运作能力提出了较高要求。

　　二、仓储物流项目资产证券化（REITs）对国有企业的意义

　　高标仓具有产权清晰、租期长、收益稳定、具备增值潜力的特点，高度契合基础设施REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）对底层资产的要求。国有企业可以通过发行基础设施REITs，将持有的仓储物流项目资产证券化，拓宽融资渠道，盘活存量资产，提升资金回收速度，缓解资金压力。在建设国际物流供应链过程中，资产证券化作为一种资本运作手段，可以为国有企业提供境外资金，提升经营效率，加快供应链行业全球布局速度，在分散风险的同时助力国有企业转型升级。

　　以中远海运集团大力拓展供应链业务的重点区域东南亚为例，新加坡是泰国、马来西亚等东南亚地区仓储物流项目公募REITs的重要交易市场，截至2023年底，新加坡市场的REITs的总规模已达700多亿美元，市场交易活跃。由于新加坡等海外地区的交易环境与国内有所不同，在进行海外仓储物流项目投资时，证券化架构设计尤为重要，根据不同国家税收、外资准入法律限制、相关法律法规对项目股权架构和投资安排进行合理规划，能够避免出现投资完成后、启动资产证券化时，需要重新调整交易结构产生的冗余交易成本及时间成本。

　　具体而言，通过REITs方式将仓储物流项目进行证券化，给国有企业带来的影响是多方面的。

　　1.推动国有企业由“管资产”向“管资本”转型

　　为加强我国基础设施互联互通建设，提升产业转移后全球供应链上中下游的响应速度并快速抢占全球市场，我国仓储物流行业存在全球布局的迫切需求。然而，在当前的世界局势下，国有仓储物流相关企业在海外进行重资产投资时，面临一定政治风险，且仓储物流行业受航运周期影响大，市场供需、租金的剧烈波动会引起经营风险。

　　通过资产证券化，国有企业能够将重资产仓储物流项目的所有权和经营权相分离，将经营风险、政治风险分散至全球REITs投资人。在企业保留仓储物流项目经营控制权的情况下，将资产证券化筹集的资金快速投资到境内外大型仓储物流项目的投资建设中，通过循环滚动的方式快速扩大市场占有率，立足自身优势，低风险、高效率地完成全球战略布局。

　　仓储物流项目资产证券化完成后，国有企业能够专注于作为服务商提升服务质量，收取租金和综合服务费收入。资产证券化能够助力国有企业在符合条件的国家和地区，优化资产管理方式，助力国有企业由“管资产”向“管资本”转型。

　　2.提升股东收益（提升EVA）

　　企业的最终目标是实现股东价值最大化。根据EVA（Economic Value Added，经济增加值）企业价值评估方法，企业价值评估需要考虑权益资本成本，关注从经营产生的税后净营业利润中，扣除包括股权和债务在内的全部投入资本的机会成本后的剩余所得。经济增加值（EVA）=税后净营业利润-资本总额×加权平均资本成本。在EVA价值评估维度下，运用经济利润而非会计利润衡量企业业绩：当投入资本产生的收益未超过投入资本而花费的成本时，即使企业净利润为正数，但其经济附加值为负数，企业也没有为股东创造价值。

　　对于仓储物流项目，国有企业在投资购买土地后，仍需要继续投入大量资金进行设施建设，如采用自持资产运营模式，回笼资金周期较长；向银行申请经营抵押贷款则会增加企业综合财务成本。在出售自持仓储物流资产时，企业还需承担基于基础资产市场价格高于账面价格价差导致的高额税费，降低税后净营业利润及股东收益。

　　发行仓储类基础设施REITs能够解决上述问题。通过资产证券化，国有企业能够大幅缩短投资回收期，短期内回笼大规模资金并进行再投资，实现投资、建设、运营、退出、再投资的闭合循环。根据2023年最新修订的《公开募集基础设施证券投资基金指引》规定，企业及其关联方应当持有基金份额发售数量的20%及以上，以中金普洛斯及红土创新盐田港REITs为例，中金普洛斯REITs中，普洛斯持有REITs基金20%份额；红土创新盐田港REITs中，深圳市盐田港物流有限公司持有REITs基金8.22%份额，其关联方深圳市盐田港资本有限公司持有16.78%份额，合计持有25%份额。国有企业将仓储物流资产置入REITs后，最高能够以1：5的杠杆比例撬动全球资金，与此同时，国有企业仍可负责资产的日常运营管理，从中收取稳定的管理服务费用和业绩提成收益，保留对境外当地交通枢纽的影响力。通过盘活存量资产及加快投资周转，能够减少国有企业资本投入及加权平均资本成本，增加税后净营业利润，提升EVA，最终提升企业整体估值，为股东增加价值。

　　3.提升国有企业财务能力

　　通过发行REITs，企业将自持的流动性较弱的仓储物流固定资产转化为可细拆分割、可标准计量、可凭证授权、方便交换的高流动性资产，快速做大高质量固定资产规模；通过控制固定资产、在建工程在企业总资产中的占比，加快企业资产周转速度，提升净资产收益率以及企业的营运能力；通过快速收回前期投入资金，降低企业负债及杠杆比例，减少财务费用，提高企业的偿债能力。

　　4.助力国有企业混合所有制改革、提升企业形象及扩大品牌影响力

　　近年来，我国发布了多项REITs专项支持政策，相关监管法规、制度体系进一步完善。2022年1月，财政部印发《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，支持基础设施领域不动产投资信托基金试点。2022年5月，国务院办公厅下发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，要求各企业有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，并推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。2024年7月，发改委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，推动投融资体制机制改革和多层次资本市场建设，标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。

　　国有企业是国家改革创新的先行者和带头人，通过发行公募REITs响应国家政策号召，　是国有企业起到先锋表率作用的具体表现形式。发行REITs时，国有企业在各专业化中介机构（资产评估、独立尽调、证券承销等）的协助下，通过市场化机制实现公允定价，能够确保国有资产定价的公开、公平和公正。同时，成功发行仓储物流REITs，能够充分证明国有企业在运营、管理、组织架构、未来发展等方面均得到专业机构的认可，提升企业形象，扩大品牌影响力，并增强国内外交易对手合作信心。

　　REITs能够将仓储物流不动产的收益权放入资本市场流通，打破“固定资产不能直接流入资本市场”的传统思维，符合国有企业混合所有制改革通过产权市场、股票市场等市场化平台，以市场公允价格实现资产权益的证券化、引入社会资本方，实现国有企业和社会资本方共同持有REITs基金份额，进而持股项目公司，在特定项目资产层面进行混合所有制改革。

　　三、结论

　　面对当前复杂的国际形势，仓储物流项目资产证券化能够有效帮助国有企业在符合条件的海外地区，实现重资产仓储物流项目所有权和经营权的分离，将经营风险、政治风险分散至全球REITs投资人，在保留对境外当地交通枢纽的影响力、仓储物流项目经营控制权的前提下，通过循环滚动的方式快速扩大海外市场占有率，低风险、高效率地完成全球战略布局。其次，资产证券化能够盘活存量资产、加快投资周转速度、降低企业负债及杠杆比例，助力提升国有企业财务能力及股东收益，平滑周期性风险。最后，资产证券化能够在REITs层面引入全球社会资本，助力国有企业混合所有制改革、提升企业形象并扩大国有企业品牌在全球范围的影响力。

　　此外，笔者认为通过资产证券化这项金融工具，集团的相关单位能够以资本运作为纽带，快速推进各大交通枢纽的仓库建设及供应链全球布局，立足服务国家战略的战略核心，结合集团主营业务发展方向，有效规避地缘政治风险，提升股东收益，最终实现建设世界一流航运科技企业的企业愿景以及承运全球、链接世界的企业使命，成功抢占国内国际市场的战略目标，抓住时代发展的机遇。

　　跨越历史交汇，面对百年变局，胸怀强国梦想，中远海运集团紧握逐浪之桨、高扬实干之帆，以全球领航为目标，融入国家区域协调发展战略，发挥全球最大综合航运企业引领作用，不断加快发展“通道+枢纽+网络”现代流通体系，构建全球数字化供应链服务生态，推动共建“一带一路”高质量发展，为构建人类命运共同体作出新的更大的贡献。

　　（作者单位系中远海运集运资本运营部）